隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和國家宏觀調(diào)控政策的演變，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)蓬勃發(fā)展，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房屋交易市場中發(fā)揮著越來越重要的作用，但也呈現(xiàn)出中介機(jī)構(gòu)參與房屋買賣居間合同糾紛案件不斷上升，以及造成案件越來越復(fù)雜的局面。
據(jù)北京市第三中級人民法院統(tǒng)計，自2013年8月該院正式受案以來至今已審理涉及房屋買賣居間合同糾紛案件118件，占全部居間類合同糾紛的76.62%，涉案標(biāo)的約2000萬元，涉及北京多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。
典型案例1：虛假宣傳學(xué)區(qū)房不應(yīng)給付中介費(fèi)
雷某為解決子女上學(xué)問題，欲購買一套學(xué)區(qū)房。某中介公司遂向雷某宣傳推薦楊某的房子屬于“學(xué)區(qū)房”，并口頭承諾可以上某個學(xué)校。雷某聽信中介公司的宣傳，與楊某簽訂了買賣合同。房屋過戶后，雷某發(fā)現(xiàn)該房并非學(xué)區(qū)房，而是緊鄰學(xué)區(qū)房的房子，遂拒絕向中介公司支付居間費(fèi)，中介公司將雷某訴至法院。
法院審理認(rèn)為，中介公司未履行如實(shí)告知的義務(wù)，向購房人作虛假宣傳，導(dǎo)致其提供的居間服務(wù)有瑕疵致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故雷某不應(yīng)向其支付中介費(fèi)。
■法官說法
本案中，雷某對于購買房屋存在著特定需求,中介公司在明知的情況下，為獲取高額中介費(fèi),利用雷某難以判斷房屋真實(shí)情況的弱勢地位，將緊鄰學(xué)區(qū)房的非學(xué)區(qū)房進(jìn)行虛假宣傳，刻意隱瞞真實(shí)情況，并作出可以上學(xué)的虛假承諾，使得雷某在不知情、被欺騙的情況下簽訂合同并履行。合同法第四百二十五條規(guī)定，居間人負(fù)有如實(shí)報告的義務(wù)。根據(jù)該規(guī)定，居間人不得隱瞞有關(guān)的重要事實(shí)、不得提供虛假情況，否則，如損害委托人利益的，則不得要求支付報酬。因此，中介公司對其虛假宣傳、虛假承諾的違約行為應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
典型案例2：未盡審查義務(wù) 賠償相應(yīng)損失
2012年，方某在中介公司的居間下與案外人李某簽訂房屋買賣合同，以420萬元的價格購買了一套房屋。中介公司在未向方某出示《北京市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行規(guī)定》的情況下，即讓方某簽署了《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》，中介公司也沒有核實(shí)李某的真實(shí)身份信息。合同簽訂后，該房屋進(jìn)行了三次網(wǎng)簽，中介公司均未到房屋管理局進(jìn)行房屋權(quán)屬信息的查詢工作，方某亦陸續(xù)向李某支付了購房款393萬元。在第三次網(wǎng)簽完畢房屋尚未過戶前，方某得知所購房屋已在辦理第二次網(wǎng)簽前，被李某抵押給銀行用以貸款463萬元。至此，方某無法取得該房屋的所有權(quán)。因李某已因詐騙罪被判處無期徒刑，方某亦無法全部收回已支付的款項(xiàng)。故方某將中介公司訴至法院，要求賠償損失300萬元。
法院最終判決中介公司賠償方某損失120萬元。
■法官說法
在司法實(shí)踐中，中介機(jī)構(gòu)通常具備從事居間服務(wù)的專業(yè)知識，掌握獲取、審查相關(guān)信息真實(shí)性的能力。因此，在委托人提供報酬的前提下，要求中介機(jī)構(gòu)盡到謹(jǐn)慎、合理審查義務(wù)不僅體現(xiàn)民法中法律主體地位平等、權(quán)利義務(wù)對等的要義，也是對房屋交易安全性、穩(wěn)定性的保障。在房屋買賣過程中，中介機(jī)構(gòu)的合理審查義務(wù)對象主要包括對房屋買賣產(chǎn)生交易選擇影響的事項(xiàng)及商業(yè)信息等。如房屋所有權(quán)權(quán)屬是否明晰、是否設(shè)立抵押、是否“滿五唯一”（“滿五”指房產(chǎn)證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年；“唯一”指業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在國土局系統(tǒng)里的只有這一套房子。通常情況下，滿足“滿五唯一”條件的房子可免房子的個稅和營業(yè)稅）等。因此，本案的中介公司未對李某身份信息、房屋權(quán)屬信息等進(jìn)行審查，未履行對方某的真實(shí)信息報告義務(wù)，致使方某不能獲得房屋所有權(quán)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
典型案例3：承諾辦理購房資格 騙購房人簽訂合同
買房人滕某與售房人王某及某經(jīng)紀(jì)公司簽訂居間合同。當(dāng)日，滕某給付中介費(fèi)5萬元，與王某簽訂《房屋買賣合同》并給付王某定金5萬元。由于滕某系非京籍的外地人，不具備購房資格，房屋未完成網(wǎng)簽等手續(xù)。之后，王某與滕某自行協(xié)商解除買賣合同，王某已收取的定金不予退還。滕某認(rèn)為，導(dǎo)致其損失5萬元中介費(fèi)及5萬元定金的責(zé)任在某經(jīng)紀(jì)公司，遂起訴要求某經(jīng)紀(jì)公司返還5萬元中介費(fèi)并承擔(dān)相應(yīng)損失。
法院認(rèn)為，某經(jīng)紀(jì)公司未向委托人如實(shí)報告訂立合同的有關(guān)事項(xiàng)，違反了忠實(shí)居間義務(wù)，應(yīng)當(dāng)退還其已收取的居間費(fèi)。故依法判決解除居間合同，某經(jīng)紀(jì)公司返還滕某中介費(fèi)5萬元并賠償定金損失2.5萬元。
■法官說法
在本案中，中介公司在明知買受人是外地人，并不具備購房資格的情況下，虛假承諾可以辦理購房資格，使得滕某輕信并與王某簽訂房屋買賣合同，最終因無購房資格而導(dǎo)致合同不能履行。法官提醒廣大購房者，在與中介公司訂立居間合同過程中，務(wù)必保持冷靜和清醒，不要輕信口頭承諾而草率地作出決定，而是要認(rèn)真閱讀自己簽署的合同文本等相關(guān)文件，盡量將中介公司的口頭承諾落實(shí)到書面合同中，重視對書證或視聽資料的采集，切實(shí)維護(hù)自身利益。
典型案例4：未審查“滿五唯一” 中介公司有重大過失
2013年5月6日，某經(jīng)紀(jì)公司與章某簽訂居間合同。同日，在經(jīng)紀(jì)公司的居間下，章某與石某簽訂房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，約定買賣的房屋應(yīng)滿足“滿五唯一”的條件，某經(jīng)紀(jì)公司未在該補(bǔ)充協(xié)議上簽字蓋章。之后，某經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為其居間服務(wù)已經(jīng)完成，以章某未給付中介費(fèi)為由將章某訴至法院。章某則辯稱某經(jīng)紀(jì)公司提供的房源并非“滿五唯一”，某經(jīng)紀(jì)公司對此未盡審查義務(wù)，提供房屋信息有誤，不同意給付中介費(fèi)。
法院認(rèn)為，某經(jīng)紀(jì)公司有重大過失，其對房屋是否“滿五唯一”未盡到審查核實(shí)義務(wù)。最終判決駁回了某經(jīng)紀(jì)公司的訴訟請求。
■法官說法
根據(jù)合同法第四百二十七條規(guī)定，未促成合同成立的，居間人不得要求支付報酬。在司法實(shí)踐中，買受人一般會簽兩份合同，分別是與出賣人之間的買賣合同，以及與中介公司的居間服務(wù)合同。本案中，表面上看，章某與石某的房屋買賣合同的簽訂標(biāo)志著某經(jīng)紀(jì)公司居間義務(wù)完成，但事實(shí)上，由于中介公司提供的房源信息并非章某要求的“滿五唯一”房型，致使章某在被欺騙的情況下與石某簽訂合同，并不符合章某的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同效力本身具有瑕疵。故中介公司作為信息提供方，未促成合同成立，不得要求支付中介費(fèi)。
典型案例5：中介“一房二賣” 損害購房人權(quán)益
李某在某經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下，與售房人簽訂房屋買賣合同并給付了定金。在辦理相關(guān)手續(xù)時，某經(jīng)紀(jì)公司告知李某房管局要求審查相關(guān)資質(zhì)。因搜集相關(guān)資料，李某未按約定的付款時間交納購房款。在李某提出欲與售房人協(xié)商時，某經(jīng)紀(jì)公司承諾由經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，并要求李某不要與售房人直接聯(lián)系。在李某辦好相關(guān)手續(xù)，交納了中介費(fèi)、手續(xù)費(fèi)后，售房人要求漲價，拒絕按原價履行買賣合同。在雙方爭執(zhí)期間，某經(jīng)紀(jì)公司又促成售房人將涉訴房屋賣給其他人并已過戶。
最終，法院判決某經(jīng)紀(jì)公司返還李某中介費(fèi)及代辦過戶費(fèi)并賠償相應(yīng)損失。
■法官說法
根據(jù)我國物權(quán)法規(guī)定，禁止一房二賣，所有權(quán)只能歸屬一方。結(jié)合合同法第四百二十五條、第四百二十七條的規(guī)定，在房屋買賣交易過程中，作為居間方的中介公司必須履行忠實(shí)義務(wù)，必須符合誠實(shí)信用原則，否則造成房屋買賣合同效力瑕疵不能履行的，不能獲得報酬，并承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因此，本案中，中介公司一房二賣追逐利益最大化的行為，本質(zhì)上仍然是違背了如實(shí)報告義務(wù)、忠實(shí)勤勉義務(wù)，且其故意阻斷買賣雙方聯(lián)系的行為本身也存在惡意，具有主觀過錯。
■司法觀察
中介居間服務(wù)存五大問題
涉房屋買賣居間合同糾紛近幾年呈現(xiàn)高發(fā)、復(fù)雜、多元化的態(tài)勢，究其原因，除因二手房交易的部分當(dāng)事人違背誠實(shí)信用原則外，中介公司在提供居間服務(wù)過程中存在的一些不規(guī)范甚至違法違規(guī)等行為是這類糾紛產(chǎn)生的重要根源。北京市第三中級人民法院通過對118件涉房屋買賣居間合同糾紛案件調(diào)研，總結(jié)中介公司在居間過程中存在五大問題：
第一，虛假宣傳和虛假承諾。部分中介公司為促成締約賺取傭金，故意針對購房人的需求作虛假宣傳和虛假承諾，誘使購房人簽訂買賣合同。如將靠近學(xué)區(qū)的房屋作為學(xué)區(qū)房宣傳并口頭承諾購房人可以上學(xué)，將不符合“滿五唯一”條件的房屋說成“滿五唯一”,對不具備購房資格的購房人，承諾可以幫助其解決購房資格等。
第二，故意隱瞞房屋重要情況。為促成買賣合同的簽訂，部分中介公司經(jīng)常會故意向購房人隱瞞房屋的重要情況，使購房人在違背真實(shí)意思表示的情況下錯誤地簽訂合同。如經(jīng)紀(jì)公司隱瞞交易房屋已辦理抵押的事實(shí)，隱瞞房齡和房屋的性質(zhì)，隱瞞發(fā)生過火災(zāi)或“兇宅”等情況。
第三，故意欺騙交易當(dāng)事人。為利益的最大化，部分中介公司不惜損害交易雙方當(dāng)事人的權(quán)益。如為取得更高額的中介費(fèi)，在買賣雙方履行合同過程中，中介公司又為售房人提供了二次居間服務(wù)并簽訂購房合同，致使出現(xiàn)“一房二賣”的情況。又如，中介公司為了簽訂居間合同，在售房人不知情的情況下，為售房人夫妻辦理假離婚并偽造離婚證，欺騙購房人能夠規(guī)避20%的差額稅費(fèi)等。
第四，未充分履行審核義務(wù)。房產(chǎn)買賣居間合同關(guān)系中，中介公司需要提供準(zhǔn)確的房源交易信息。部分中介公司并未盡到審核義務(wù)。如個別售房人在出售房屋時提供虛假材料,而中介公司在對售房人出示的身份證明、房屋權(quán)屬狀態(tài)等未經(jīng)核實(shí)的情況下即將房屋掛牌交易，致使許多不具備交易條件的房屋混入市場，影響交易安全，甚至為犯罪分子以售房作為手段實(shí)施合同詐騙提供了平臺。
第五，未盡到提示義務(wù)。房屋買賣過程中，部分中介公司往往采用格式合同，同時，對減輕或免除中介公司主要合同義務(wù)的條款往往未進(jìn)行加粗或加黑，亦未向交易雙方進(jìn)行充分的提示和告知。
■法官提醒
購房當(dāng)心中介四類陷阱
北京三中院法官指出，作為中介市場的重要消費(fèi)主體，消費(fèi)者應(yīng)提高自己的法律意識，提高對中介機(jī)構(gòu)“陷阱”的識別能力。
陷阱一：中介公司將《買賣合同》與《居間合同》合二為一。一般情況下，居間活動中應(yīng)存在兩個獨(dú)立合同，一個是中介公司與委托人的居間合同，一個是購房人與售房人的買賣合同。現(xiàn)實(shí)中，中介公司為確保自身利益的實(shí)現(xiàn)，故意提供一個《買賣居間合同》，將《買賣合同》與《居間合同》合二為一，當(dāng)購房人簽訂居間合同時，因居間合同中還有買賣合同的內(nèi)容，從法律上講，居間人的居間義務(wù)已經(jīng)完成，然而客觀上買賣合同的內(nèi)容只是初步意向，中介公司為購房人承諾的許多義務(wù)并沒有實(shí)際履行，一旦發(fā)生糾紛，購房人很難維護(hù)自身權(quán)益。
陷阱二：中介公司故意不履行解釋居間報酬所對應(yīng)的具體含義的義務(wù)。根據(jù)合同法的規(guī)定，居間義務(wù)完成的標(biāo)志就是買賣合同的簽訂，房屋過戶屬于買賣合同的履行，因此不是居間合同的義務(wù)。大部分購房人對該法律專業(yè)問題存在認(rèn)識誤區(qū)，認(rèn)為辦理過戶是中介公司的居間義務(wù)。而中介公司利用購房人的這一認(rèn)識誤區(qū)，在簽訂合同時，約定居間報酬不包括網(wǎng)簽與房屋過戶的費(fèi)用，但并不予以解釋說明，導(dǎo)致一旦房屋買賣交易未能完成時,購房者要求中介公司承擔(dān)責(zé)任的主張往往難以得到支持。
陷阱三：中介公司故意以口頭形式作出部分承諾。為促使購房人簽訂買賣合同賺取高額中介費(fèi)，中介公司會對購房人作出許多承諾，如保證過戶、幫助融資貸款、沒有購房資格的幫助辦理購房資格等。但在簽訂書面合同時，中介公司則會以合同是建委制定的格式合同不能隨便更改為由，未將上述承諾落實(shí)到合同中。發(fā)生糾紛時，中介公司往往否認(rèn)其曾作過承諾，購房人也無法提供有力證據(jù)予以證明。
陷阱四：中介公司誘使購房人簽訂規(guī)避中介公司責(zé)任與風(fēng)險的文件。居間過程中，中介公司會讓購房人簽訂許多規(guī)避中介公司法定義務(wù)或減輕、免除中介公司責(zé)任與風(fēng)險的文件。當(dāng)購房人產(chǎn)生疑問時，中介公司則稱上述文件沒有實(shí)際意義，僅是公司內(nèi)部要求，不影響購房人的權(quán)利等來誤導(dǎo)購房人。糾紛發(fā)生后，中介公司往往會用這些有購房人簽字的文件逃避其法律責(zé)任，而購房者則很難維權(quán)。
為此，法官特別提醒交易當(dāng)事人，在房屋買賣過程中應(yīng)注意查看經(jīng)紀(jì)公司是否有合法的房屋經(jīng)紀(jì)資質(zhì)；充分了解房屋建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位、房屋歷史、權(quán)屬情況、共有情況等詳細(xì)信息；認(rèn)真閱讀合同條款謹(jǐn)慎簽約，必要時咨詢律師；在付款時盡量選擇通過第三方資金監(jiān)管方式進(jìn)行；交易過程中強(qiáng)化風(fēng)險意識及證據(jù)意識，注意收集發(fā)票、收據(jù)等相關(guān)材料，糾紛發(fā)生后要注意保存證據(jù)，比如錄音、視頻資料等。（宋毅 周熙娜 苗振躍）
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